5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于(yú)这一(yī)板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布(bù)的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企(qǐ)获得(dé)增(zēng)持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时代已过 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色(sè)，但公(gōng)募所持房(fáng)地产公(gōng)司(sī)市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来(lái)的首次回升(shēng)，年底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公(gōng)募对(duì)房地产行业的持(chí)股比(bǐ)例也(yě)同步回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季(jì)度(dù)得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有(yǒu)房(fáng)地产板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利(lì)发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市(shì)值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名(míng)最高的是保利发展，在基(jī)金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第二的(de)是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科(kē)A排在(zài)第96位。对(duì)比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于(yú)几只房地产(chǎn)龙头股从排(pái)位上看(kàn)均有退(tuì)步(bù)，尤其是(shì)万科最为明显；其(qí)次是金(jīn)地(dì)集(jí)团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经济圈判断房(fáng)地(dì)产已经进入大(dà)分化(huà)时代，一(yī)二(èr)线城市好于三四线(xiàn)城(chéng)市。而映(yìng)射(shè)到(dào)二级市场投资上(shàng)，配置房地产(chǎn)行业轻松收(shōu)获行业贝(bèi)塔的(de)红利(lì)期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来(lái)分类(lèi)，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业(yè)，传统(tǒng)认知上没有什么投资机(jī)会的。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方米的年(nián)销售面(miàn)积很(hěn)难再出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民存款数(shù)量增(zēng)加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿(yì)平方(fāng)米建筑(zhù)面积(jī)，考虑存量(liàng)地(dì)产的更(gèng)新(xīn)，也有近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出(chū)来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的(de)进程(chéng)，还(hái)是(shì)人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住房(fáng)短缺(quē)时(shí)代，而目前居(jū)民的杠(gāng)杆率和(hé)房价收入(rù)也不支撑每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售额(é)，以(yǐ)及过快上行的房价(jià)，因而(ér)行业(yè)高增的时代已经(jīng)过去，未来行(xíng)业的需求或(huò)将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的(de)民营(yíng)地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程(chéng)。这个(gè)过程中(zhōng)，综合竞争力强(qiáng)的(de)公司就能够通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当(dāng)行业需(xū)求见顶回(huí)落时，行业的(de)贝(bèi)塔已经过(guò)去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机(jī)会在于(yú)城市、位置、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这样的认(rèn)识(shí)转变(biàn)，精(jīng)耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机(jī)构的(de)务实之举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质(zhì)区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来(lái)实现股(gǔ)价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的(de)公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏(xià)幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名(míng)第一(yī)的上实发(fā)展，五(wǔ)一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日(rì)收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的基本面来(lái)看，上实(shí)发展的主营业务为(wèi)房(fáng)地(dì)产开发与经营(yíng)。公司的主要产(chǎn)品及服(fú)务(wù)为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都(dōu)有对其(qí)布局的(de)例子(zi)。以3月(yuè)31日(rì)时的(de)首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括(kuò)公(gōng)募的上银基金、私募的(de)迎(yíng)水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城资产管理公(gōng)司(sī)等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是(shì)上海本地房企，其第一季度的收(shōu)入利(lì)润(rùn)规模大幅度复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方(fāng)面是该公司后疫(yì)情时代(dài)出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面(miàn)则是公司拿(ná)地结算持续性向好，从数字(zì)上(shàng)看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头向好背景下，自(zì)然也吸引了知名机构(gòu)在其中(zhōng)持(chí)续驻足。从第一季度十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，知名(míng)私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前十中，这(zhè)也是连续(xù)第(dì)三个季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单(dān)中还有一(yī)支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产(chǎn)则是主要布局在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报(bào)交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单(dān)：首(shǒu)季公(gōng)司实现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排(pái)名(míng)第(dì)九位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市(shì)场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地供(gōng)给较多(duō)（券商测算对应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受限于信用(yòng)问题或者资(zī)金紧张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企(qǐ)趁(chèn)机(jī)获取低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基本(běn)在30％以上；从融(róng)资紫菜是不是海鲜上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他(tā)房企的净负债率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头(tóu)房企的融资(zī)成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企的(de)销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房地产行业(yè)的结构性机会(huì)依然存在，少部(bù)分公司尤其是央(yāng)企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库(kù)存的优势(shì)。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资(zī)源和良好(hǎo)的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估，国央企相(xiāng)较于民营(yíng)地产(chǎn)公司也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地(dì)资源(yuán)债权债务关系等问题(tí)，市场对(duì)民营房开企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说估值(zhí)的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估(gū)的(de)角度从(cóng)中(zhōng)长期的维度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预期的盈利(lì)和现金流(liú)创造能力，以(yǐ)此带来(lái)估值中枢(shū)的提升，应(yīng)该关注估(gū)值相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分化，要关(guān)注将受益于行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究(jiū)官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许(xǔ)还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资(zī)背景龙(lóng)头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去(qù)持续观察国企央企在三个方面(miàn)是否可以(yǐ)维(wéi)持(chí)，首先是融(róng)资成(chéng)本(běn)保持低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据(jù)房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋(qū)明显，紫菜是不是海鲜保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利(lì)均实(shí)现了(le)业绩的(de)回(huí)正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业(yè)内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是(shì)因为过去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半(bàn)年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业(yè)仍在(zài)持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩(jì)的增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季(jì)度市场恢复但仍处于调(diào)整(zhěng)的过程中，能够保有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时(shí)也(yě)提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面(miàn)临(lín)着一些不(bù)确定(dìng)性。其实整个(gè)市场(chǎng)从四月份开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城(chéng)市四月环比三(sān)月相对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现环(huán)比下(xià)滑的情况(kuàng)。而(ér)现(xiàn)在五月的(de)市场表现也(yě)不(bù)太乐观。按照(zhào)现在(zài)的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去(qù)库存(cún)压力(lì)、企(qǐ)业(yè)的资金面压(yā)力(lì)，可能会出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业(yè)绩出现市场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三(sān)季度增长(zhǎng)不确定(dìng)性(xìng)的压(yā)力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏(sū)速度都(dōu)比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们(men)要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下(xià)游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只有(yǒu)极(jí)为少数(shù)的、做得比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能(néng)耐心地(dì)去等(děng)待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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